Investir en LMNP est sans aucun doute l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Vous vous évitez les contraintes du régime d’imposition des revenus fonciers avec en plus la possibilité de déduire vos charges et amortissements.
Mais, pour bénéficier de tous ces avantages, il est important de connaître les conditions d’éligibilité. Les connaître, vous permettra d’organiser vos autres sources de revenus de manière à vous permettre de toujours bénéficier des avantages du LMNP.
Statuts et conditions pour exercer en LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal particulier de location bail. Ce régime s’applique aux propriétaires-bailleurs ayant proposé un ou plusieurs logements meublés en location. Il est valable tant pour les logements neufs que pour les anciennes constructions. Le logement loué est soit un bien classique soit un bien au sein d’une résidence de services comme les :
- Résidences étudiantes,
- Résidences pour séniors,
- Etablissements pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD),
- Résidences de tourisme,
- Résidences d’affaires.
Pour bénéficier du régime fiscal LMNP, le logement doit être loué en meublé et destiné à l’habitation. L’exercice de cette activité doit sortir du cadre professionnel. Autrement dit, les recettes générées par l’activité de LMNP doivent être inférieures à 23 000 € par an.
De plus, ces recettes doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Les revenus globaux sont constitués des :
- Salaires et traitements, des revenus fonciers;
- Pensions et rentes ;
- Revenus de capitaux immobiliers ;
- Plus-values des particuliers ;
- Bénéfices agricoles; industriels; commerciaux et non commerciaux
Sur le plan juridique, il importe de rédiger et de transmettre une déclaration d’activité au Greffe du Tribunal de commerce de la ville d’implantation de la location meublée.
Si la LMNP n’est pas considérée comme une activité professionnelle, elle n’en demeure pas moins soumise au règlement des impôts. Les revenus engrangés par la location font objet d’imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Avantages fiscaux de l’investissement en LMNP
La Loi a prévu deux modes d’imposition pour les LMNP. Il s’agit du Micro-BIC et du Régime Réel. La différence entre les deux modes réside dans le seuil maximal des recettes possibles.
En Micro-Bic, les revenus annuels perçus en LMNP sont inférieurs à 70 000 € (ou 170 000 € pour des meublés tourisme classés). Mais vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur ces revenus avant l’application du taux d’imposition.
Ce taux forfaitaire est revu à la hausse (71%) pour les meublés tourisme classés. Toutefois, avec ce régime, vous ne pourrez déduire vos charges au montant réel.
Le régime réel s’applique quant à lui dès lors que les revenus sont supérieurs aux plafonds fixés par le régime micro-BIC ou sur décision du bailleur si ses revenus sont inférieurs.
Concrètement, les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) et les amortissements de l’immeuble sont déduits de l’ensemble des recettes. Ce régime peut donc vous permettre de bénéficier d’une plus grande réduction d’impots. Mais il nécessite la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général.
Comment investir en LMNP ?
La grande partie des locations meublées se trouvent dans les grandes agglomérations (Paris, Toulouse, Marseille, Bordeaux etc.). Pour avoir une clientèle aisée et internationale, il est nécessaire de choisir ces villes de grand standing. Mais vous pouvez aussi acquérir un bien immeuble dans les villes frontalières. Cela constitue également un bon investissement LMNP.
Pour ce qui est du type de bâtiment, vous pouvez faire le choix des petits appartements tels des studios une ou deux pièces.
Ils sont très appréciés par les étudiants et les cadres en déplacement. Mais si vous avez des visées sur les sédentaires, il faudra opter pour des grands appartements.
Vous devez aussi tenir compte de l’âge du bâtiment lorsque vous investissez en LMNP. Si vous optez pour un investissement dans le neuf, vous pourrez bénéficier de plusieurs avantages complémentaires comme la récupération de la TVA. Il y a aussi l’éligibilité au dispositif CENSI-BOUVARD qui vous donne accès à une réduction d’impôt.
Quant à l’investissement en LMNP d’occasion, il vous permettra d’avoir une meilleure vue sur les loyers attendus et les charges. En investissant dans l’ancien, vous pourrez réaliser des économies pouvant aller jusqu’à -20% par rapport au coût d’un investissement dans le neuf.